부동산은 하향곡선이 맞을까?

 

부동산 투자하려면 정책 이해도를 높이는 게 굉장히 중요하다. 정책은 그 시대를 반영하는 게 있다. 최근에 지금 정부에서 조정지역 해제를 발표했는데 수도권, 세종을 제외한 거의 모든 지역이 해제되었다고 볼 수 있다. 이를 통해 부동산의 정책이 기존 방향에서 달라졌다고 볼 수 있다. 우리나라의 전 정부에서 부동산을 많이 규제하게 되었는데 규제의 기준은 다음과 같았다.

가격 상승률이 물가상승률의 1.3배보다 높다면 조정대상이나 투기과열 지역을 선정하는데 기준을 충족하게 된다.

 

제63조의 2(조정대상지역의 지정 및 해제)

1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
2. 주택가격, 주택거래량, 미분양 주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역

 

이전에 이야기한것처럼 19년도부터 21년도까지의 부동산의 상승폭이 무척 높았기 때문에 거의 규제지역에 들어갔다고 볼 수 있다. 이로 인해 주택담보대출과 신용대출에 큰 영향을 미쳤다.

 

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부동산 규제

 

우리가 부동산을 구매할 때 힘들게 하는게 부동산 규제이고 부동산을 구매할때 쉽게 하는게 부동산 완화정책이다. 2022년 9월 26일부터, 서울 전지역, 경기, 인천(도서지역 제외), 세종시 행정중심복합도시를 제외한 모든 조정대상지역이 해제된다. 다만 조정대상지역 당시 구입한 아파트의 양도소득세 비과세용 2년 거주요건은 그대로(단, 미거주시 중과세가 아닌 일반과세 적용)임을 주의해야 한다.

부동산 규제의 핵심 2개 축은 대출과 세금이다. 이는 우리에게 부동산을 구매할때 매우 중요한 역할을 하게 된다. 조정 대상 지역의 대출 규제는 LTV 50%이다. 6억의 집 구매 시 대출 3억 자본 3억이 필요하다. 9억 초과분 경우 30%이다.
15억 초과하는 집은 주택담보대출이 되지 않는다. 또한 모든 규제지역, 가액 무관히 6개월 이내에 기존 주택을 처분하고 전입하여야 한다. 여기에 2 주택 이상 다주택자의 경우 주택담보 대출이 금지되었다. 사실상 아파트 대출이 거의 막혔다.

 

조정대상 지역 조정

 

서울특별시 25개 구 전역

인천광역시 ( 중구 도서 지역(단, 인천공항 동측은 조정대상), 강화군, 옹진군 제외 )

경기도
수원시, 안양시, 과천시, 광명시, 하남시, 구리시, 군포시, 의왕시
안산시 (단원구 대부동동·대부남동·대부북동·선감동·풍도동은 순수 비규제.), 상록구)
남양주시 ( 화도읍, 수동면, 조안면 제외 )
고양시, 오산시, 시흥시
성남시(분당구, 수정구, 중원구)
부천시, 의정부시
광주시 ( 동 지역, 오포읍 한정 )
김포시 ( 동 지역, 고촌읍, 양촌읍 한정 )
용인시(수지구, 기흥구, 처인구[8])
화성시 ( 서신면 제외 ) - 동탄 2 신도시

세종특별자치시
행정중심 복합도시 지역 ( 세종시내 읍면지역, 청주시 오송읍 등 인근 지역은 순수 비규제 지역. )

 

종합부동산세 ( 종부세 )

 

종합부동산세는 일정 금액 이상의 부동산을 소유한 사람들에게 부과되는 조세이다. 종합부동산세는 부동산을 많이 가지고 있는 사람에게 세금을 많이 물리겠다는 취지로 참여정부 시절에 나왔다. 그렇기 때문에 비규제 지역에서도 집을 3개 가지고 있다면 중과를 받는다. 조정 대상 지역의 1 주택자의 비과세는 내가 취득하던 시점에 조정 대상 지역이었느냐 아니냐가 중요하다. 일시적 1가구 2 주택자들은 실수요자 1 주택자들인데 2년 안에 팔아야 비과세를 받을 수 있다. 기준은 3년이지만 조정 대상 지역이 되면 2년 안에 팔아야 비과세를 받을 수 있다.

투기과열지구는 대출을 줄이고 조정대상지역은 세금을 줄이게 된다. 투기과열지구는 정비 사업을 좀 더 규제를 강화해서 하는 것이다. 투기과열지구가 나오면 조합원 지위 양도 제한이 있으며 투기 지역은 투기과열지구와 거의 차이가 없다. 또한 갭 투자 방지를 위해 1 주택자 대상으로 전세자금 대출이 4억에서 2억으로 하향 조절되었다. 규제를 할 때는 가장 뜨거운 지역을 먼저 규제를 시작이 되고 규제가 먼저 됐거나 규제를 갖고 있는 지역이 지금 현재 시점에 상급 지라고 보면 되겠다.

 

비규제 지역

 

DSR을 확인하지만 대출의 규제가 없어지고 70%까지 가능하다. 15억이 넘어도 70%까지 가능하고 다주택자도 대출이 가능하다. 규제 사항이 조정 대상 지역에서 비규제 지역으로 넘어갔다. 대출 규제와 2년 거주 의무가 완화되어 3년 내에 처분하면 된다.

규제가 완화된다고 해서 바로 집값이 올라가거나 떨어지는 건 아니고 시장의 분위기가 형성되고 규제가 완화가 누적되었을 때 집값이 하락될 것이다. 규제 완화의 강한 정책은 양도세를 감면해 주는 것이다. 이 정책은 이명박 대통령 시기에 정책 때이다.