부동산

오늘 난리난 부동산 주담대 금리

WL.RMA 2022. 10. 1.


부동산의 사이클


오늘 난리난 부동산 주담대 금리가 7% 대가 되었다. 거래가 줄고 그 와중에서 가격이 하락하는 지점이다. 그게 바로 지금이다.
부동산은 어떤 기간을 사이클로 보는 건 의미가 없다. 그래서 변화를 사이클로 읽어야지 2년, 4년, 10년 주기가  아니다. 지금의 현상은 딱 두 가지로 요약할  거래가 급감하고 있다. 두 번째는 하락하는 지역이 나타나고 있다는 것이다. 실거래 가격으로 그래서 일부 지역은 코로나 이전으로 . 그래서 이 두 가지 현상이 . 일부 지역에서는 상당히 의미 있는 수준으로 떨어지고 있고 거래 자체가 굉장히 줄어 있다. 가격 하락으로 가는 가장 중요한 변곡점은 다음과 같다. 거래가 줄고 그 와중에서 가격이 하락하는 지점이다. 그게 바로 지금이다.

한달만에 이율 0.6%인상


왜냐하면 거래량이 그렇게 몇 건 안 되는데 거기서 가격이 거래가 과연 시장의 거래가격이라는 생각을 가질 수 있다. 그래서 거래가 활성화되면서 이를 뒷받침해주는 정책이 나오면 시장에 다시 거라는 의견도 많다. 하지만 중요한 전제가 필요한데 우리는 특이한 상황을 . 그게 바로 특히 코로나 기간에 한국의 부동산 가격이 급등했는데 거래가 감소하면서 상승했다.

시장이 호황일 때는 그동안 거래 안 됐던 아파트들이 거래되기 시작한다. 예를 들어서 나홀로 아파트 이런 것들 그러면서 전체 거래량은 안 줄거나 안 이걸 생각해보면 우리는 올라갈 때도 것이다. 반대로 우리는 이렇게 우리가 거래가 가격의 변화는 똑같은 이유에서 나온다. 그래서 시장의 자연스러운 변화로 . 사람들이 몇 채가 거래 안 돼서 그 가격은 믿지 못해 의미 없어 이렇게 것들이 부동산 가격이 때도 같았다.

지금은 살 사람이 없는데 팔 사람만 있으니까 시장의 가격을 하향으로 . 사람들은 채 거래돼서 오른 건데 상승하는 가격은 믿고 떨어질 때 하향으로 가는 가격은 왜 믿지 않으려고 접한 시장의 정보로 코로나 기간에 가장 많이 오른 지역은 경기도와 인천이었다. 2년 동안 70% 이상 올랐다고 볼 수 있다.

19년 21년 까지의 상승의 이유


아파트 가격이 경기 지방이 왜 올랐을까? 원인 파악을 하면 우리는 그 이유를 찾아낼 수 많은 지역은 정확히 말하면 가격이 상대적으로 낮고 낮았던 아파트들이 상승률이 높았다. 그 이유는 대출이 가능했기 때문이다. 특히 그 대출은 현재 문제가 3040 혹은 하는 2030의 가격이 상대적으로 낮고 대출이 가능한 아파트를 사면서 가격이 급등했다.

근데 지금은 정확히 반대 현상이 일어나고 있다. 금리가 인상되면서 아파트의 절대 가격이 올랐기 때문에 시장의 수요가 . 그래서 사실은 가격의 하락세가 . 그런데 우리가 부동산 가격이 5% 올랐다 10% 올랐다 할 때 예를 들면 그 지역에 1만 채 아파트가 있는데 그중에 100채가 팔렸을 때 100채가 10% 올랐을 수도 있고 아니면 2채가 10% 올랐을 수도 있다.

19년도 21년도까지의 이동률



19년도부터 21년도까지의 아파트 상승률을 보면 경기도 아파트의 가격이 저렴한 아파트들의 상승률이 높았고 이유를 저금리에서 있다. 대출이 가능한 저렴한 아파트들이 가격이 상승이 높았으니까 그리고 가격이 낮을수록 올라간 폭이 상승률은 높게 나타난다. 가격 상승을 주도했던 3040의 어떤 저가 넘는다면 대출을 가격이 낮은 아파트를 기점으로 매수세가 일어났고 실제로 대출이 많이 실행되었다. 그리고 특징적인 현상은 60세 이상도 대출을 이는 투자 목적의 수요가 많았다는 걸로 해석된다. 그래서 투자 수요들이 많이 증가하면서 최근 2년간 상승률이 높았는데 또 하나 여기에서 더 상승률이 높은 원인을 제공했던 것은 집을 사람들이 집을 안 파는 현상이다. 더 오를 걸 기대해서 그래서 공급은 감소하고 수요가 증가하면서 집값이 폭등하는 현상이 나타났다.

22년 현재 그리고 미래


수요는 줄어들고 그리고 집을 사람들은 팔려고 할 것이다.

그러니까 대부분의 집을 시장의 유동성을 투자 목적으로 수익률이 기대하고 현재는 반대로 집값 상승의 기대가 크지 않다면 시장에 매물이 증가할 수 있고 그런 현상이 이미 나타나고 있다. 이를 다른 관점에서 보면 집값이 오를 때 한국에서 70세 이상이 계속 집을 산다는 것이다. 70세 이상이 당장 내가 살 집이 없어서 거주 목적의 집을 사는 것보다 투자 목적의 수요가 많았을 것으로 추정된다. 그런데 집값이 최근에 바닥을 찍은 게 한 2013년 14년 이 정도였는데 그때 정확히 70세 이상의 부동산 보유율이 증가한다. 그런데 줄어드는 걸로 보이는데 이는 집값이 충분히 올랐기 때문에 70대 투자 목적의 소유자들은 집을 팔기 시작했다는 것이다.

부동산 투자는 다 쫓아다니면 된다. 한국의 부동산 시장을 움직이는 그런 중요한 수요층이라고 볼 수 있는데 이는 우리나라의 인구구조를 보면 구조이며 많은 수요가 70대 이상에서 나오기 때문이다. 그런데 그분들이 집을 팔았다는 건 시장 변화에 되게 중요한 요인이라고 볼 수 있겠다. 그래서 우리가 앞으로 집값이 어떻게 될까를 크게 수요가 이제 매물이 집값을 결정하게 될 겁니다. 매물의 단순한 양이 서울 아파트 기준으로 해서 지난해보다 50%가 증가했다. 그건 매물의 증가는 아닐 것이다. 우리 원하는 매물의 증가는 가격을 낮춘 . 지금은 가격을 전반적으로 낮추지 않은 매물들이다.

가격을 낮춘 매물들이 증가하면 시장에는 수요자들은 구매를 않고 생각하게 될 것이다. 더 떨어질까 봐 내가 상승의 최고에서 아닐지 걱정하게 될 것이다. 그래서 시장이 그 골이 깊어질수록 것이고 그 어느 지점에서 변곡점이 나타날 것이다. 이는 거래량이 회복하는 구간이 나올 것이다. 그때부터는 이제 가격이 저점을 찍고 상승할 가능성이 높다고 본다. 거래량이 막 늘어날 때쯤에 그러니까 누군가 살 사람이 생길 것이다. 누군가 사기 시작하면 다시 거래량이 붙을 것이고 이는 상승할 수 있는 위치 우리가 이해하는 바닥이 될 것이다.

인천 + 경기의 외부인 구매율




지금은 일단 매물이 낮춘 매물은 급감한 상황이다. 그렇기 때문에 거래량이 많이 감소했는데 그 폭에 대한 영향을 받는 것은 전세금이 될 것이다. 현재 우리나라의 1주택자가 집을 사놓고 그 집에 살지 않고 집주인이 전세에 사는 사람들이 292만이다. 1주택자가 투자 목적으로 집을 집이 많은 이유는 1주택자들의 비과세 과세 혜택이 크기 때문이다. 1주택자는 선으로 생각해서 1주택자가 집을 세금을 내지 않았다. 그래서 대출이 많이 일어나고 갭투자가 성행하였다. 근데 만약에 전세 가격이 내리면 어떻게 될까?

깡통주택의 시작


금리가 오르면서 집을 팔기 싫어도 팔 수밖에 없는 상황이 나올것이다. 이렇게 되면 집값의 하락폭이 되게 커질 수 있다. 근데 최근에 전세 가격이 빠질 가능성이 굉장히 크고 있다. 전세보증보험이 중요해진다.

첫 번째 이유는 굉장히 빠르게 월세화가 진행되기 때문이다. 월세가 되니까 전세 수요가 감소하는 것이다. 근데 갭 투자하는 분들은 월세를 줄 수 없기떄문에 보증금이 줄어드는 효과가 나타나는 것이다.
두 번째 이유는 지금 거주의 수요들이 광역화가 되고 있다. 서울의 아파트 입주 물량은 감소해서 서울의 전세가격이 급등할 거라는 전망이 많았다. 그런데 이렇게 급등하니까 사람들이 수도권 , 서울의 외곽으로 이주를 생각하기 시작한다. 이와 함께 경기 + 인천 아파트 입주 물량이 엄청 많았다. 사실은 굉장히 많은 수준이었다. 서울은 집값도 비싸고 오래된 아파트인데 조금만 외곽으로 나가면 새 아파트 그렇게 이사 가시는 사람들이 늘어났고 결과로 서울 인구는 좀 줄고 경기도 인구가 많이 늘어났다.

과거에는 서울에 입주 물량이 줄면 전세가격을 조금 올려서라도 살았다. 그런데 19년~21년도 사이에 아파트 가격상승으로 전세가격의 상승폭이 컸고 이에 사람들이 서울에서 좀 멀지만 이점이 있는 서울 외곽으로 나가게 되었다. 이제는 사실은 조금 슬픈 일이지만 거주지가 멀리 확장되고 있다는걸 증명한다. 우리에게 큰 영향을 주는것은 은행해서 대출 받아서 전세를 2~3 억 올려주는 것보다 월세가 더 싸졌다. 기준금리가 6%대가 왔고 이를 계산했을때 전세보다 월세가 더 싸다는 결과가 나온다. 그래서 금리 낮을 때는 집주인이 전세 보증금을 올려달라고 하면 조금 무리해서라도 올려주면 되는데 금리가 올라서 현재는 세입자가 그렇게 올려줄 수가 없게 되었다. 또한 세입자 입장에서는 전세했다가 만료일시 전세금을 받지 못하게 될지도 모른다는 생각을 할 수 있다. 그래서 월세의 추세가 늘어나고 있다.

전세 가격이 집값하고 직결되기 때문에 갭투자 비중이 높았고 그리고 특히 1주택자 분들이 그런 집을 구매했던 19~21년도를 거친 22년도는 전세가격이 떨어지기 시작하면 가격을 낮춘 매물이 증가할 수 있다. 불가피하게 그렇게 되면 시장은 흐름에 따라 하락폭이 훨씬 더 커질 수 있겠다. 그래서 우리는 부동산 시장을 길게 봐야한다. 주식처럼 우리가 빠르게 대응할 수 없다. 집보다 차가 더 낫다 라는 말이 나올때쯤 신문에도 그런 이야기가 나올때 주변사람들이 집보다 차를 사야한다고 할때가 변화가 일어나는 시점이 될 것이다. 그 변화는 거래량을 잘 보면 알 수 있을 것이다.

가격이 떨어지면서 거래량이 회복하면 시장의 회복 시그널이 될 것이다.

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